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Smart智富月刊 192 期

打房打錯人,投資客沒在怕

房貸利率走揚 苦到小薪族買房

 

中央銀行6月27日再度出手打房,這是自2010年6月以來的第4次,央行動作表面看似風聲鶴唳,但實際上恐為雷聲大、雨點小,學者批評「道德勸說意味大於實質政策內容」,市場知名投資客「帥過頭」黃家進甚至在臉書(Facebook)上放話:「我跟大家講,投資客沒事、自住客重傷!我們投資客被你打到,就不叫投資客了!」

央行一波接一波的打房,真的沒效嗎?為何產、學界有此結論?先來看本次選擇性信用管制修法的主要內容,有5項重點:1.擴大管制區域;2.調整高價住宅認定價格;3.下修貸款成數;4.約束自然人第3戶以上房貸限制;5.約束公司法人購置住宅規範(詳見表1)。

 

 

5項修法打房
只讓換屋族更困擾

從上述5項來看,受到影響者,可分成2類來看:1.豪宅買方;2.擁有多間房屋者。以央行訂定的總價,台北市7,000萬元以上房屋貸款最高僅5成,意味著貸款人要有3,500萬元的自備款才能購屋,這數字實屬高資產階級才買得起,政治大學地政系教授林左裕認為,這些高資產的族群,大多具有資金能力、融資管道,根本不在意。

降低打房傷害
換屋族4方法應對

以上的趨勢變化,影響最大的是買預售屋且需要房屋貸款的民眾,因為買預售屋時,審核房屋貸款通常是在完工後,而政策的變化常常讓人措手不及,以下提出4項應對方法供讀者參考。

方法1》降低購屋預算

考量到完工後,審核房屋貸款成數可能不足,建議現在選屋時,最好先降低購屋總價預算。徐佳馨表示,可以降低購屋總價預算為原先預算的7成。假設原先購屋總價預算為1,000萬元,自備款3成為300萬元,可以考慮將總價預算降為700萬元,萬一3成的自備款需要調高至5成,變為350萬元,在民眾手頭有300萬元的狀況下,中間只有50萬元的資金缺口,對一般民眾來說,尚可負擔。

方法2》合約加註有保障

挑中滿意的房屋,於簽訂買賣契約時一定要加註「若房屋貸款成數不足幾成,本合約無條件取消,買方不必負賠償責任、賣方同意將已付款項全額退還。」內政部的定型化契約書內並無類似條款,為避免沒錢履約變成違約,辛苦存來的自備款被賣方沒收,建議民眾加註這項條文保障自己。且要注意,需明確寫出是「房屋貸款」,避免業者用其他貸款名目推託,民眾恐需負擔較高的貸款利率。

方法3》利率比三家不吃虧

雖然實際審核房貸仍以買方個人的狀況為考量,但在買賣預售屋時,業界常見的做法是,建設公司在對保前就會跟銀行初步洽談承貸利率、貸款成數。兆豐銀行提醒,由建設公司「整批」接洽確實有機會談到較好的貸款條件,但也有個人因為授信條件較佳,能比建設公司談的更優渥。建議消費者可從常往來的銀行,譬如薪資轉帳、信用卡或其他金融商品交易的銀行開始詢問。

「貨比三家不吃虧」,尤其房屋貸款的金額往往數百、上千萬,民眾最好能多問幾家銀行,爭取對自己最好的貸款條件。

方法4》繳款正常可爭取降息

若已有房貸的民眾,徐佳馨說「繳款一定要正常」,可以藉此跟銀行洽談降低利率,因為現在房屋貸款利率仍在2%的水準,若多年前貸款的民眾發現自己的利率較高,可以試著跟承貸的銀行詢問是否有降息的機會,或是以「不降息就轉貸」來跟承貸銀行談條件。徐佳馨更建議,房貸利率看升,如果沒有其他資金需求或其他報酬率較高的投資項目,建議可以盡快還清本金,避免升息時壓力倍增。

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文章日期:10/27/2014 12:56
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