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為何台灣不動產值得投資?

2014-06-30 經濟日報 黃鵬䛥

根據經濟合作發展組織(OECD)公布的調查結果,紐西蘭、澳洲和加拿大的房價太貴,房市25年持續不振的日本仍然是最便宜的房地產國家。儘管日本首相安倍晉三去年推行史無前例的經濟刺激計畫,日本實質房價去年仍下跌近2%,號稱可以創造通膨的安倍經濟學雖拉抬了東京股市,但未能推升房價上漲。

  

OECD的研究根據兩種不同的估價方法,一種是比較房價與平均薪資,然後算出比長期平均值高或低的比率,100代表平均值,150則代表比平均值高50%。另一種估算則比較房價與租金,例如以此估算的希臘數值是84,代表希臘房價比長期平均低16%。根據兩種估價法的平均,OECD國家中,比利時的房價超漲56%最高,其次是挪威超漲49%,加拿大和紐西蘭也分別超漲47%和42%。日本房價超跌37%最深,德國和南韓房價則超跌18%和16%。

 

台灣中央銀行指出,目前房市買方已漸趨觀望,加上美國聯準會(Fed)正逐漸縮減量化寬鬆(QE)購債規模,未來放款利率可能反轉走揚,將加重購屋者負擔,只要利率往上調,當房市需求反轉,供給卻又偏多的情況,房價就會掉下來。

  

房價之組成及支撐可由以下兩個面相分析,即原料成本面及持有成本面。就原料成本而言,房價由土地成本、營建成本、開發商利潤及政府稅收等四大部分所組成,這就是為何台北房價還在漲,甚至預售房價創新高。

 

其次就持有成本分析,投資者最重視的持有成本有兩項,即資金成本及稅負成本。資金來源包括自有資本及貸款,不論是否閒置資金,自有資本成本之高低亦與市場利率有關。故持續採行低利率政策,對房價是有推升作用的。而就稅負成本而言,台灣的不動產持有稅負約是市價的千分之一,世界各國平均約為百分之二,僅約世界的二十分之一。

 

許多投資者和估價師常用來決定一個物業的投資價值或市場價值,稱為:直接資本化法。將未來穩定的租金或淨收益以一必要報酬率還原為現在價值(購買價格),其計算公式如下:V=I÷R,I=收入(NOI),R=資本化率,V=價值(購買價格)。例:投資者考慮購買一物業,預計該物業第一年的淨收入(NOI)為1200,000元。投資者根據相似的物業計算出其所要求的資本化率為5%。則投資者將為該物業付出購買價格24,000,000元即:I($1200,000)÷R(0.05)=V($24,000,000)。

 

在不動產投資時,使用資本化率的主要優點是計算簡便,並考慮空置和欠租損失以及營業費用。不過,其簡便性也限制了可靠性,因為資本化率未考慮融資及稅負影響。

資本化率和投資報酬率(IRR)的差異是,計算資本化率時,僅使用第一年的NOI(淨收入)和價值;但計算投資報酬率(IRR)時,使用NOI、價值(購買價格)和出售收益。因此若出售收益低於購買價格,則資本化率會比投資報酬率高,日本不動產就屬於此一類型。在台灣,往往出售收益比購買價格高,則資本化率會比投資報酬率(IRR)低,也就是在不動產投資時,除了要計算資本化率之外,更要考慮投資報酬率(IRR)的影響。

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文章日期:07/08/2014 08:25
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