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景氣已下滑 為何加碼打房

2014-07-02 經濟日報 莊孟翰

台灣房價太高早已傳遍全球,尤其自從2013年全球房地產指南(Global Property Guide)調查世界94個主要城市房價,台北市每坪平均69.37萬元,全球排名第18位,而更值得關切的是,房價租金比64倍,係全球最高,毛租金收益率僅1.57%則是全球最低,並且還被評為一顆星之不具投資價值城市;依常理判斷,房價早該破裂崩盤,惟截至目前為止,似乎仍僅止於量縮,實際上房價不僅未明顯下跌,還一路延燒到中南部地區;揆其原因,答案只有一個,就是錢太多利率太低,此一有史以來最為龐大的氾濫資金,以及有史以來最為低廉的利率,自從2008年全球金融海嘯之後,美國連續三波量化寬鬆(QE)釋出超過3.89兆美元,再加上中國亦釋出超過4兆人民幣以來,此一情勢一直沒有改變過,因此,縱然台灣房價依舊高懸,政府壓抑措施一波又一波的加重力道,效果始終不如預期。

其實2013年以來,不僅全球房地產指南、2013年諾貝爾經濟學獎得主席勒(Robert Shiller)與末日博士羅比尼(Nouriel Roubini)皆相繼對全球高房價發出警訊,央行總裁

財政部長亦不斷提醒金融機構與購屋民眾要及早做好風險控管;最近經濟合作發展組織(OECD)亦針對紐西蘭、澳洲、加拿大、法國和挪威持續大幅攀升的房價提出警示,連英國央行(BOE)總裁也憂心忡忡的呼籲各國政府及早採取因應措施。

此外,國際貨幣基金(IMF)今年六月再根據其全球房價指數(Global House Price Index)之調查報告,公布2013年51個國家當中有33國房價呈現上漲趨勢,並且許多國家房價所比(price-to-income ratio)與房價租金比(price-to-rents ratio)都超過歷史平均值,因此,呼籲各國採取降溫行動,俾免引發另一波房市崩盤風險。

最近我國央行檢視內政部營建署所公布之資料,2013Q4全國貸款負擔率高達35.36%,房價所得比8.4倍,台北市則分別高達63.4%、15.01倍。另外,2013年底家庭部門借款餘額高達12.56兆元,相當於全年GDP(國內生產毛額)14.5606兆元的86..26%,年增率高達6.77%,其中購置不動產之比例亦高達69.31%;有鑑於此,央行乃再度祭出風險控管措施;惟如就今年329與520指標檔期,不僅預售屋銷售不盡理想,房仲業績亦不如預期之角度加以觀察,在景氣逐漸趨緩之際,與其再下重手,不如靜觀市場供需自然調節。

其次, 6月26日中央銀行理監事聯席會議之決議重點為:

1.購屋貸款之特定地區範圍增列新北市4個行政區(五股區、泰山區、八里區及鶯歌區)及桃園縣4個行政區(桃園市、蘆竹市、中壢市及龜山鄉)。

2.新增全國不分區單一借款人之第3戶以上購屋貸款,最高貸款成數為5成之規定。

3.調整高價住宅認定標準,並將最高貸款成數降為5成。

4.調降公司法人購置住宅貸款最高貸款成數為5成。

由以上之決議可知,在當前全球普遍面臨高房價風險之情況下,這次主管機關主要係為防範雙北高房價外溢效應而來,其宣示意義遠大於實質效益。

另外,奢侈稅自2011年實施以來,全國買賣移轉數量由2010年之406,689棟逐年下降至2013年之371,892棟,降幅9.36%,其中台北市由63,344棟銳減至39,496棟,減幅高達37.65%,新北市由108,242棟減至80,601棟,降幅亦高達25.54%;此外,如再就今年1至4月台北市買賣移轉10,992棟與去年同期12,710棟相較,減幅13.52%,新北市則由去年之23,350棟減少至19,906棟,減幅更高達14.75%,由此不難了解當前房市景氣確已逐漸趨緩無疑。

因此,當務之急應是如何疏導過於氾濫的游資與根本阻絕外來資金之投機炒作,讓市場供需自然調節方為上策。

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文章日期:07/08/2014 08:24
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