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合宜宅宜不宜

2014-06-30 經濟日報 徐佳馨

每到選舉之前,住宅政策就會被大肆討論一番,不可諱言,政府在住宅政策的規劃上,一直以來習慣從增加供給做為思考,現在的合宜宅如此,過去的國宅亦然,而增加供給最大的問題在於,政府美意最後終將回到市場,行情向周邊看齊。日前,在產業前輩的協助下,住商企劃研究室找到不少北市知名國宅推出價,佐以目前實價登錄單價後發現,所有的國宅至少都漲了三倍!其中,屋齡相對高的新隆國宅從1986年到目前,一共漲了15倍,換言之,若是當年抽中而長期持有的民眾,不只住者有其屋,更享受到房地產增值的效益。當年批評聲浪也從沒有停過,除了品質問題外,定價也成為砲轟的焦點,至於供給量有限就更不用說了,到最後連抽籤的公平性也受到質疑,立意雖佳卻沒有辦法獲得認同,應該也是當年推動國宅所始料未及的;從事企研工作,有時最有趣的不是數字本身,人的故事是最具吸引力的部分。在蒐集資料的過程中,我們也訪談到幾位當年抽中的長輩,從他們聊起抽到時的眉飛色舞,可以感受到大多數人都是相當高興的,雖然品質有些差強人意,但不少長輩都是因為有了第一間房子,透過提前償還本金,加上薪水年年有增長,一步步地完成人生的每一個階段,回過頭來,雖然辛苦,可大多數受訪對象都認為很值得。

 

從統計資料來看,在12個國宅社區中,漲最多的為中正區新隆國宅,其次為信義區永吉國宅,大安區正義國宅緊追在後,前三名社區都是在1980年代推出,當時單價都不過是個位數,不過在參與了兩波市場多頭後,房價不可同日而語,其中新隆國宅由於學區佳,更是家長心目中的明星國宅,加上近來海砂改建話題不斷,對行情也有所帶動。漲幅會說話,雖然國宅在施工品質上被多所詬病,卻絲毫不減和市價看齊的威力,當閉鎖期結束,物件釋出後,自然也不能期待國宅對房價平抑的效果。

 

回歸住宅問題觀點,房價漲翻天是不爭的事實,但多年來居住問題依舊存在,大環境卻已經不同於以往,新時代應該要有新做法,以目前來看,長遠的作法是增加中南部就業機會,舒緩北部房價壓力,但這畢竟也不是一朝一夕的事。說法之二,是廣建合宜住宅,讓購屋人可以買得起。可如果從各行政區住宅供給量來看,似乎蓋得多只是問題更多,供給不患貧,而是患不均,特別是這幾年,隨著市區內可開發地減少,過去太聚焦在「買得起」的住宅政策,受到很大的挑戰。相較於買得起,處理「住得起」更迫在眉睫,特別是在國民所得15年停滯的狀況下,年輕人不單是買不起,更可能連租都租不起,住宅方案勢必得將租屋納入,換言之,如何提供優質出租標的,滿足居住需求,應是解決當下住宅問題根本之道。

 

長期以來,台灣的住宅政策著重協助購買,而非協助居住,租屋除了租屋補貼和有限公有住宅出租供給,其餘是付之闕如,相較歐洲各國,政府一方面沒有提供足夠的出租住宅,二方面沒有完善的租屋政策,加上工作機會集中在大都市,租屋需求亟待被填補,若把問題焦點放在解決居住需求上,其實更該解決的,是那個只做半套的租屋政策,其中包括了如何興建與管理政府公有出租住宅,如何讓多屋族樂於釋出住宅出租等等,而當房市多頭走盡,民氣又可用的當下,不正是最好時機?

 

身為業者,講這話雖然有點奇怪,但對於現階段的年輕人來說,最重要的不是讓自己「現在」買房,而應該在人生開始之際儲存足夠的能量,做為未來奮起的資本。我曾經聽過一個朋友為了買房,沒錢進修之外,不應酬,不交女友,也沒有任何社交活動,上班之外就是守著一間房子,這樣的人生,還有什麼樂趣?以眼下局勢來看,台灣雖然房價高,但是租金卻偏低,住在市中心代價比起任何一個國家的市中心都來得低,預算有限的年輕人其實可以考慮先租後買,只要在過程中培養自己實力,積極儲蓄,循序漸進還是能夠有機會一圓夢想。

資料來源:住商不動產企劃研究室 * 推出單價為當時報載開價,目前單價為該社區實價揭露最新成交價 資料來源:住商不動產企劃研究室 *

資料來源:住商不動產企劃研究室

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文章日期:07/08/2014 08:24
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