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不動產仲介契約的內容規範

2014-06-30 經濟日報 蔣美龍

一、據媒體報導,由於房屋交易涉及的金額較高,對消費者權益影響相當大,新北市消保官與地政局針對不動產經紀業者所使用的委託銷售契約書及要約書進行抽查,分屬10個不同品牌、共20家不動產經紀業者竟多達12家不合格,不合格率高達6成。依據報導的內容可知,不合格的部分在一般委託銷售契約書的缺失項目,包括未依規定載明受託人義務,自行以但書排除受託人須提供近3個月成交行情之義務等;在要約書的部分缺失項目為未依規定載明同時履行條件、未載明行使要約撤回權之方式等,與「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」及「要約書定型化契約應記載及不得記載事項」之規定不符合。或許有人會問,什麼是定型化契約應記載及不得記載事項,對於這個問題的答案要從消費者保護法開始說起。

 

二、以現今之交易型態而言,許多企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約以提供服務,會預先擬定契約條款以備使用,依消費者保護法(以下稱消保法)的規定,該預先擬定之契約條款屬於定型化契約條款,以此條款為內容所訂立之契約即為定型化契約。由於定型化契約條款未必是基於消費者之立場而制定,為保障消費者權益,消保法第11條規定:「企業經營者在定型化契約中所用之條款,應本平等互惠之原則」,第12條規定:「定型化契約中之條款違反誠信原則,對消費者顯失公平者,無效」。另由於定型化契約之內容往往較為複雜又牽涉多端,為使消費者得以確實明瞭定型化契約條款的內容,消保法第11-1條又規定了企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有三十日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款,及中央主管機關得選擇特定行業,參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項,公告定型化契約之審閱期間。以不動產仲介業務而言,定型化契約之事前審閱期間最少為3日。至於前述之定型化契約應記載及不得記載事項則是依據消保法第17條之規定,中央主管機關得選擇特定行業,公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。由於不動產仲介業的中央主管機關為內政部地政司,所以內政部地政司就依據該規定分別制定及頒布了「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」、「要約書定型化契約應記載及不得記載事項」及不動產委託銷售契約書範本(含要約書)等,依據不動產委託銷售定型化契約應記載事項之規定,應記載事項共計8項,個人認為重要的項目分別為服務報酬(最高不得超過中央主管機關之規定)、受託人義務(即不動產仲介業者的義務,例如須提供成交行情參閱、處理仲介事務應以善良管理人之注意義務等)及沒收訂金之處理(規定分配業者之部分不得超過一半)。不得記載事項主要內容為不得約定繳回委託銷售契約及約定服務報酬得超過中央主管機關之規定。要約書之應記載事項共7項,較特殊之部分應為買方於賣方已承諾買方之要約條件,並經不動產仲介業者送達前可以一定方式行使要約撤回權。

 

三、上述之應記載及不得記載事項顯然是從消費者的角度出發,對於消費者權益的保護提供相當的助益,不動產仲介業者對於前述規定,自然必須予以遵守,而據個人多年來之觀察,絕大多數業者均能遵守相關之規範,未符合者應只是少數個案。但是為確保業者均能遵守,消保法規定如企業經營者使用定型化契約者,主管機關得隨時派員查核(消保法第17條),直轄市或縣 (市) 政府認為企業經營者提供之商品或服務有損害消費者生命、身體、健康或財產之虞者,應即進行調查,並依據調查之結果可要求業者改善(消保法第33條及36條參照),如不配合改善尚可予以處罰。此次新北市消保官與地政局針對不動產經紀業者所使用的銷售契約及要約書進行抽查之行動,應是依據消保法之相關規定辦理,而被抽查的業者如確有未符合之處應立即改進以避免受罰,也唯有業者與政府通力合作才能使消費者權益獲得充分之保障。

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文章日期:07/08/2014 08:22
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